Udało Ci się znaleźć wymarzoną nieruchomość i chcesz mieć pewność, że jej zakup nie utknie na etapie finansowania? W takiej sytuacji nieoceniona okazuje się promesa kredytowa. To dokument wydawany przez bank, który potwierdza, że instytucja jest gotowa udzielić Ci kredytu na określonych warunkach – jeszcze zanim podpiszesz właściwą umowę kredytową. Dzięki temu możesz śmiało negocjować cenę z właścicielem lub deweloperem, a także zabezpieczyć swoje interesy, pokazując, że dysponujesz realnym źródłem finansowania.
Zobacz, co warto wiedzieć na temat promesy kredytowej (zanim ją uzyskasz).
Co to jest promesa kredytowa?
Promesa kredytowa to formalne potwierdzenie ze strony banku, że jest gotów udzielić kredytu na określonych warunkach. W praktyce jest to rodzaj deklaracji, która wydawana jest po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku kredytowego, ale jeszcze przed faktycznym udzieleniem środków. Najczęściej dotyczy kredytów hipotecznych i pełni funkcję zabezpieczenia dla kredytobiorcy, który planuje zakup nieruchomości.
Jej głównym celem jest potwierdzenie zdolności kredytowej klienta oraz zapewnienie pewności finansowania w procesie negocjacji z właścicielem nieruchomości. Dzięki promesie bank formalnie zobowiązuje się do udzielenia kredytu, o ile warunki określone w dokumencie zostaną spełnione, co daje kredytobiorcy możliwość spokojnego dopięcia transakcji bez ryzyka utraty środków na wkład własny lub rezerwacji nieruchomości.
Promesa jest więc nie tylko narzędziem zabezpieczającym interesy kupującego, ale też ułatwia planowanie finansowe i zwiększa wiarygodność klienta w oczach sprzedawcy.
Do czego przydaje się promesa?
Co ważne, promesa nie jest wiążącym dokumentem w sensie prawnym – jeśli w międzyczasie zmieni się Twoja sytuacja finansowa, np. stracisz pracę, zmniejszą się Twoje dochody lub pojawią się negatywne wpisy w BIK, bank może odmówić udzielenia kredytu.
Promesa kredytowa najlepiej sprawdza się jako narzędzie planowania i zabezpieczenia procesu zakupu nieruchomości. Umożliwia szybką reakcję na okazje rynkowe i daje przewagę nad innymi kupującymi, ale zawsze wymaga spełnienia określonych wymogów banku oraz zachowania aktualności dokumentu w czasie jego obowiązywania.
| Informacje | |
| Czym jest promesa kredytowa? | Dokument wydawany przez bank, potwierdzający gotowość udzielenia kredytu na określonych warunkach po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku, ale przed faktycznym udzieleniem kredytu. Stanowi przyrzeczenie wykonania zobowiązania, potwierdzające zdolność kredytową kredytobiorcy. |
| Do czego służy? | Promesa przyznania kredytu ułatwia negocjacje z właścicielem nieruchomości, zabezpiecza interesy kupującego i sprzedającego, potwierdza zdolność kredytową i przyspiesza dostęp do finansowania. |
| Kiedy warto uzyskać promesę? | – Przed podpisaniem umowy przedwstępnej przy zakupie mieszkania – Przy rezerwacji mieszkania u dewelopera – Gdy chcesz szybko reagować na okazje rynkowe i mieć pewność dostępności środków |
| Czy promesa to gwarancja kredytu? | Nie. Bank zobowiązuje się do udzielenia kredytu pod warunkiem spełnienia określonych wymagań. Zmiana sytuacji finansowej (utrata pracy, spadek dochodów) lub negatywne wpisy w BIK mogą uniemożliwić otrzymanie kredytu. |
| Okres ważności | Zależy od banku, przeważnie 30–60 dni, liczony od daty wydania promesy. |
| Koszt promesy | Może być bezpłatna lub obciążona opłatą (np. BOŚ Bank – 200 zł, mBank – 150 zł). Niektóre banki zwracają opłatę po zaciągnięciu kredytu. |
| Wniosek o promesę | Składa się w wybranym banku po analizie zdolności kredytowej; konieczne dokumenty: dowód dochodów, wyciągi z konta, historia w BIK (Biurze Informacji Kredytowej). Dla promesy szczegółowej: dodatkowa analiza nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu. |
| Dane zawarte w promesie | – Dane banku (nazwa, siedziba, KRS, NIP, REGON) – Dane kredytobiorcy – Kwota kredytu i warunki – Okres ważności promesy – Zabezpieczenie spłaty (np. hipoteka) – Data i miejsce wydania dokumentu – Podpis przedstawiciela banku |
| Kiedy promesa może być nieważna? | – Zmiana sytuacji materialnej kredytobiorcy (utrata pracy, spadek wynagrodzenia) – Negatywne wpisy w BIK w okresie ważności promesy – Nieruchomość nie spełnia wymogów zabezpieczenia |
| Odmowa wydania promesy | Sprawdź przyczynę odmowy (niskie dochody, negatywna historia kredytowa, niewystarczające zabezpieczenie nieruchomości) i spróbuj ją usunąć; warto skonsultować się z ekspertem finansowym przed składaniem wniosku |
Promesa bankowa a umowa kupna sprzedaży nieruchomości
Promesa kredytowa a umowa sprzedaży mieszkania to zagadnienie, które ściśle łączy proces finansowania zakupu nieruchomości z formalnym zawieraniem umowy. Promesa kredytowa daje kupującemu potwierdzenie, że bank jest gotowy udzielić kredytu na określonych warunkach, jeszcze zanim zostanie podpisana umowa sprzedaży mieszkania.
Dzięki temu kupujący może w negocjacjach cenowych i warunkach transakcji przedstawić sprzedającemu dowód swojej zdolności kredytowej, co znacząco zwiększa jego wiarygodność.
Posiadanie promesy pozwala również zabezpieczyć interesy kupującego przy podpisywaniu umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej. Oznacza to, że jeśli spełnisz wymagania banku, środki zostaną przyznane i transakcja będzie mogła zostać sfinalizowana bez ryzyka odmowy kredytu.
Promesa jest szczególnie przydatna w przypadku dynamicznego rynku nieruchomości, gdzie liczy się szybkość działania – umożliwia natychmiastowe reagowanie na atrakcyjne oferty i skuteczne zabezpieczenie lokalu, zanim inni potencjalni nabywcy będą mogli złożyć swoje oferty.
W praktyce promesa kredytowa staje się dokumentem, który łączy etap negocjacji z formalnym zawarciem umowy sprzedaży, zwiększając pewność obu stron, że transakcja dojdzie do skutku zgodnie z ustalonymi warunkami i w określonym czasie.
Co to jest promesa pożyczki na spłatę zadłużenia?
Promesa nie jest dokumentem, który potrzebują wyłącznie osoby ubiegające się o kredyt. Znajduje również inne zastosowanie.
Art. 5b ustawy o wsparciu kredytobiorców w trudnej sytuacji finansowej przewiduje tzw. „promesę pożyczki na spłatę zadłużenia”. Zgodnie z treścią przepisu: „Kredytobiorca przed dokonaniem sprzedaży kredytowanej nieruchomości może wystąpić o przyrzeczenie udzielenia mu pożyczki na spłatę zadłużenia, zwane dalej 'promesą’” (Dz.U.2024.1385 t.j., wersja od 18 września 2024 r.).
„2. Promesa jest udzielana przez kredytodawcę w przypadku, w którym kwota, jaka ma być uzyskana ze sprzedaży kredytowanej nieruchomości, nie pokryłaby całego zobowiązania z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na jej zakup.
3. Warunkiem ubiegania się o udzielenie promesy jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży kredytowanej nieruchomości”
Taka promesa jest przyznawana w sytuacji, gdy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie pokrywa całego zadłużenia z tytułu kredytu mieszkaniowego. Warunkiem jej uzyskania jest wcześniejsze zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz spełnienie określonych wymogów kredytodawcy, weryfikowanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego.
Po pozytywnej ocenie wniosku kredytobiorca otrzymuje promesę ważną co najmniej 6 miesięcy, a następnie może zawrzeć umowę pożyczki na spłatę zadłużenia, która jest przekazywana do BGK w celu uruchomienia środków.
Kiedy warto złożyć wniosek o promesę kredytową?
Wniosek o promesę bankową warto złożyć przede wszystkim wtedy, gdy poważnie myślisz o zakupie konkretnej nieruchomości, ale jeszcze nie posiadasz podpisanej umowy przedwstępnej. Dokument ten pełni funkcję formalnego potwierdzenia Twojej zdolności kredytowej, co w praktyce daje Ci przewagę w negocjacjach z właścicielem nieruchomości.
Sprzedający, widząc, że masz zapewnione finansowanie, może traktować Cię jako poważnego i wiarygodnego kupującego, co zwiększa szanse na szybką finalizację transakcji oraz lepsze warunki zakupu.
Promesa bywa również niezbędna przy rezerwacji mieszkania u dewelopera, który często wymaga od klienta potwierdzenia, że posiada środki na zakup lub gwarancję ich uzyskania w formie kredytu. W praktyce oznacza to, że promesa pozwala Ci zarezerwować wymarzone mieszkanie, zanim pojawi się konkurencja, bez ryzyka utraty możliwości zakupu z powodu braku szybkiego potwierdzenia finansowania.
Dodatkowo promesa jest rozwiązaniem niezwykle przydatnym, jeśli chcesz szybko reagować na pojawiające się okazje na rynku nieruchomości. Dzięki niej nie musisz tracić czasu na długie procedury bankowe w momencie, gdy znajdziesz atrakcyjną ofertę – masz już formalne potwierdzenie, że środki na kredyt są dostępne, co pozwala natychmiast podjąć decyzję o zakupie.
W ten sposób promesa działa zarówno jako narzędzie bezpieczeństwa finansowego, jak i przewagi negocjacyjnej, umożliwiając sprawne i świadome wnioskowanie o kredyt hipoteczny.
Jak uzyskać promesę kredytową?
Aby otrzymać promesę kredytową, trzeba przejść podobny proces, jak w przypadku starania się o kredyt. Zanim bank wyda takie oświadczenie, musi sprawdzić Twoją zdolność kredytową.
Aby go uzyskać, musisz przygotować dla banku szereg wymaganych dokumentów dotyczących Twojej sytuacji finansowej, takich jak:
- wypełniony wniosek o kredy hipoteczny (pisemny lub elektroniczny);
- zaświadczenie od pracodawcy o zatrudnieniu i dochodach;
- zeznanie podatkowe za zeszły rok.
Bank może Cię również poprosić o to, by dostarczyć dokumenty związane np.: z nieruchomością, na której ma być ustanowiona hipoteka. Są one niezbędne również do złożenia wniosku o sam kredyt hipoteczny.
Na tej podstawie możesz otrzymać deklarację do uzyskania finansowania. Promesa kredytowa będzie zawierać nie tylko wysokość kredytu, ale również dodatkowe warunki, okres obowiązywania czy zabezpieczenie.
Ile kosztuje wydanie promesy kredytowej przez bank?
Ile kosztuje promesa do kredytu? Wydanie promesy kredytowej może wiązać się z opłatami, a ich wysokość jest uzależniona od banku. W niektórych przypadkach promesa może być bezpłatna, w innym zaś może kosztować ok. kilkadziesiąt złotych. Warto jednak zweryfikować to w tabeli opłat i prowizji lub u pracowników banku.
Promesa kredytowa a gwarancja udzielenia kredytu
Chociaż mogłoby się wydawać, że otrzymanie promesy kredytowej daje gwarancję uzyskania kredytu, praktyka pokazuje, że nie zawsze tak się dzieje. Kiedy może nie dojść do udzielenia finansowania, mimo wcześniejszego uzyskania deklaracji?
- Najczęściej ma to miejsce w przypadku pogorszenia sytuacji finansowej kredytobiorcy. Jeśli z dnia na dzień stracisz pracę i źródło dochodów, bank może odmówić Ci udzielenia kredytu.
- Taka sytuacja może się zdarzyć, gdy pojawią się negatywne wpisy w bazach dłużników takich jak BIK. Zadłużenie i nieterminowa spłata dotychczasowych zobowiązań zawsze wpływają na ocenę zdolności kredytowej.
Trzeba pamiętać, że wniosek o promesę złożony w banku nie jest tym samym co wniosek o kredyt o określonej wysokości. To dopiero po złożeniu tego drugiego podpisuje się umowę kredytową. Tylko uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej i zawarcie stosownej umowy stanowi pełną gwarancję tego, że rzeczywiście otrzymasz kredyt w określonej wysokości.
Podsumowanie
Podsumowując, promesa kredytowa to oficjalne potwierdzenie ze strony banku, że masz możliwość otrzymania kredytu na określonych warunkach. Choć nie jest to dokument wiążący w sensie prawnym, znacząco ułatwia proces zakupu nieruchomości – zarówno pod względem negocjacji z właścicielem, jak i szybszego dostępu do finansowania. Dzięki temu coraz więcej kupujących decyduje się na jej uzyskanie, traktując ją jako narzędzie zwiększające pewność i bezpieczeństwo transakcji.
FAQ
Ile wynosi okres ważności promesy od banku?
Standardowo promesa jest ważna od 30 do 60 dni, ale konkretny czas zależy od banku. Po tym okresie trzeba ponownie złożyć o nią wniosek lub zaktualizować dane.
Czy przy promesie można negocjować warunki dotyczące kredytu?
Tak, niektóre warunki kredytu – jak marża czy prowizja – mogą podlegać negocjacji, zwłaszcza jeśli masz dobrą historię kredytową. Zależy to jednak od polityki banku.
Jak zagwarantować sobie udzielenie kredytu?
Aby zwiększyć szansę na kredyt, zadbaj o pozytywną historię w BIK, unikaj nowych zobowiązań tuż przed złożeniem wniosku i przedstaw stabilne źródło dochodu. Ostateczną gwarancję daje dopiero podpisana umowa kredytowa.
Źródła:
Formularz informacyjny dotyczący kredytu konsumenckiego
