Planujesz wziąć kredyt hipoteczny, ale nie wiesz, czym dokładnie jest marża kredytu hipotecznego i jak wpływa na całkowity koszt zobowiązania? Wybór najlepszej oferty w 2025 roku wymaga nie tylko porównania oprocentowania, ale też znajomości struktury kosztów kredytu, w tym marży, prowizji i innych opłat.
W tym artykule szczegółowo wyjaśnimy, czym jest marża kredytu, od czego zależy, jak ją obliczyć, a także jak wpływa na ratę kredytu i całkowity koszt kredytu hipotecznego. Przeczytaj zanim zaczniesz wnioskować o kredyt!
Co się składa na wysokość kredytu hipotecznego?
Całkowity koszt kredytu to suma wszystkich wydatków, jakie ponosi kredytobiorca w związku z zaciągnięciem i spłatą zobowiązania – nie tylko odsetek, ale też prowizji, ubezpieczeń i opłat dodatkowych. Obejmuje on wszystkie koszty, które klient musi ponieść w związku z umową (z wyjątkiem kosztów notarialnych i wieczystoksięgowych).
Na całkowity koszt kredytu składają się m.in.:
- oprocentowanie stałe lub zmienne (marża + stopa bazowa),
- prowizje i opłaty bankowe,
- składki ubezpieczeniowe.
Wszystkie te elementy są uwzględniane w RRSO (Rzeczywistej Rocznej Stopie Oprocentowania), która pozwala porównać rzeczywiste koszty różnych ofert kredytowych. Warto je znać zanim zdecydujesz się podpisać wniosek o kredyt.
Czym jest marża kredytu hipotecznego?
Marża kredytu hipotecznego to stały składnik oprocentowania, który stanowi bezpośredni zysk banku z tytułu udzielenia kredytu. Innymi słowy to część oprocentowania, która pozostaje w kieszeni banku, a nie zależy od rynkowych wskaźników, takich jak WIRON czy WIBOR.
Marża jest określona w umowie kredytowej i (w przeciwieństwie do zmiennej stopy bazowej) zazwyczaj nie zmienia się przez cały okres spłaty kredytu, co daje kredytobiorcy pewien element stabilności w miesięcznych ratach.
W 2025 roku banki coraz częściej stosują indywidualne podejście do ustalania marży kredytu hipotecznego. Oznacza to, że jej wysokość nie jest „z góry” ustalona, lecz zależy od wielu czynników związanych z sytuacją finansową i profilem ryzyka klienta. Na marżę wpływają między innymi:
- zdolność kredytowa i historia kredytowa – osoby z dobrą historią spłat i stabilnymi dochodami mogą liczyć na niższą marżę,
- okres kredytowania – im dłuższy okres spłaty, tym większe ryzyko dla banku, a więc często i wyższa marża,
- wysokość wkładu własnego – im większy wkład, tym mniejsze ryzyko banku, co może skutkować obniżeniem marży,
- rodzaj kredytu oraz wartość nieruchomości – kredyty na mieszkania o wysokiej wartości lub nieruchomości stanowiące solidne zabezpieczenie często mają korzystniejsze warunki,
- dodatkowe produkty bankowe – otwarcie konta osobistego, założenie karty kredytowej czy wykupienie ubezpieczenia spłaty kredytu może obniżyć marżę w ramach tzw. cross-sellingu, czyli sprzedaży wiązanej.
Warto przy tym pamiętać, że marża, choć stała, ma kluczowy wpływ na całkowity koszt kredytu. Nawet różnica o 0,2–0,3 punktu procentowego może w skali kilkudziesięciu lat przełożyć się na dziesiątki tysięcy złotych różnicy w sumie spłat.
Dlatego przed podpisaniem umowy kredytowej dobrze jest przeanalizować nie tylko samą wysokość raty, ale też ranking kredytów hipotecznych i warunki oferowane przez różne banki. W praktyce najbardziej opłacalny kredyt hipoteczny to nie ten z najniższą ratą w pierwszym miesiącu, lecz ten, który łączy niską marżę, elastyczne warunki spłaty i przejrzyste zasady oprocentowania. Warto więc negocjować z bankiem (możesz napisać wiosek o obniżenie marży), porównywać oferty i sprawdzić, czy obniżka marży nie wiąże się z kosztownymi dodatkowymi produktami, które w efekcie zniwelują potencjalne oszczędności.
Jakie są cechy marży kredytu hipotecznego?
| Cecha | Opis |
| Zysk banku | Główne źródło dochodu banku z tytułu udzielonego kredytu hipotecznego. |
| Stała część oprocentowania | Marża doliczana jest do zmiennej stopy bazowej (np. WIRON), co razem tworzy całkowite oprocentowanie kredytu. |
| Indywidualne ustalanie | Wysokość marży zależy od sytuacji finansowej kredytobiorcy, jego historii kredytowej oraz parametrów samego kredytu (np. okres kredytowania, zabezpieczenie kredytu itp.). |
| Możliwość negocjacji | Klient może negocjować wysokość marży zarówno przed podpisaniem umowy, jak i w trakcie jej trwania (poprzez wniosek o obniżenie marży). |
| Wpływ na ratę kredytu | Niższa marża oznacza niższe oprocentowanie, a tym samym niższą ratę i mniejszy całkowity koszt kredytu hipotecznego. |
Marża a oprocentowanie kredytu
Choć marża kredytu i oprocentowanie kredytu są powiązane, nie są tym samym. Oprocentowanie kredytu hipotecznego to suma marży i stopy referencyjnej, zależnej od wysokości stóp procentowych oraz polityki banku. Każda zmiana marży wymaga sporządzenia aneksu do umowy kredytowej, natomiast zmienność stopy bazowej wpływa na wysokość raty kredytu w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu.
Od czego zależy marża kredytu hipotecznego?
Marża to stały składnik oprocentowania, który bezpośrednio wpływa na wysokość rat i całkowity koszt kredytu. Bank nie ustala jej przypadkowo – bierze pod uwagę zarówno ryzyko udzielenia finansowania, jak i indywidualną sytuację klienta. W praktyce oznacza to, że dwóch kredytobiorców z wnioskami o tę samą kwotę może otrzymać zupełnie różne warunki.
Najważniejsze czynniki wpływające na wysokość marży kredytu hipotecznego to np.:
- Wkład własny – wyższy wkład to niższa kwota kredytu i mniejsze ryzyko dla banku, co pozwala na uzyskanie korzystniejszej marży.
- Zdolność i historia kredytowa – stabilne dochody i dobra historia spłat (brak zaległości, pozytywna ocena w BIK) przekładają się na atrakcyjniejsze warunki kredytowe.
- Dodatkowe produkty bankowe – posiadanie konta osobistego, karty kredytowej, ubezpieczenia lub innych produktów bankowych może skutkować obniżeniem marży w ramach oferty wiązanej.
- Rodzaj kredytu i nieruchomości – marża zależy także od celu kredytu i rodzaju nieruchomości – inne warunki obowiązują przy zakupie mieszkania, inne przy budowie domu energooszczędnego czy zakupie lokalu użytkowego.
Jak obliczyć marżę kredytu? Wzór
Marża kredytu hipotecznego to stała część oprocentowania, którą bank dolicza do zmiennej stopy bazowej, np. WIRON. Żeby obliczyć jej wysokość, wystarczy znać oba te składniki – całkowite oprocentowanie kredytu oraz aktualną stopę bazową.
Gwarantujemy, nie jest potrzebny tu kalkulator, ponieważ wzór jest prosty:
marża = całkowite oprocentowanie – stopa bazowa.
Przykład: jeśli oprocentowanie kredytu wynosi 7,6% rocznie, a aktualny WIRON to 5,5%, marża banku wynosi 2,1%. To właśnie ta część stanowi zysk banku i zwykle pozostaje niezmienna przez cały okres spłaty.
Warto pamiętać, że nawet pozornie niewielka różnica w marży – rzędu 0,2 czy 0,3 punktu procentowego – może w skali 20–30 lat oznaczać oszczędność (lub stratę) dziesiątek tysięcy złotych. Dlatego, zanim zaciągniesz kredyt hipoteczny, sprawdź, jaka dokładnie marża została wpisana do dokumentu i czy istnieje możliwość jej negocjacji z bankiem.
Ile wynosi marża kredytu mieszkaniowego w 2025 roku?
Średnia marża kredytu mieszkaniowego w 2025 roku wynosi około 2%, ale w praktyce jej poziom może się znacznie różnić w zależności od banku, rodzaju oferty oraz profilu klienta. Najniższe marże – na poziomie około 1,5% – oferowane są zazwyczaj osobom z wysoką zdolnością kredytową, dużym wkładem własnym (np. powyżej 30%) i stabilnymi dochodami potwierdzonymi umową o pracę na czas nieokreślony.
Z kolei marże przekraczające 3,5%–3,8% spotykane są przy kredytach z minimalnym wkładem własnym, gorszą historią kredytową lub przy wyborze kredytów bez dodatkowych produktów, takich jak konto osobiste, karta kredytowa czy ubezpieczenie.
Wysokość marży to zatem wypadkowa indywidualnego ryzyka kredytowego – im mniejsze ryzyko dla banku, tym korzystniejsze warunki finansowania dla klienta. Dlatego przed podpisaniem umowy warto porównać oferty kilku instytucji i sprawdzić, które czynniki możesz wykorzystać, by negocjować niższą marżę.
Marża kredytu hipotecznego a LTV
Wysokość marży kredytu hipotecznego jest ściśle powiązana z wskaźnikiem LTV (loan to value), czyli stosunkiem kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Im niższy LTV, tym mniejsze ryzyko dla banku, a więc również niższa marża.
Przykładowo – jeśli Twój wkład własny wynosi 30% (czyli LTV = 70%), bank uzna Cię za klienta bardziej wiarygodnego i może zaproponować marżę niższą nawet o kilkadziesiąt punktów bazowych w porównaniu do osoby finansującej zakup w 90% kredytem.
Z kolei wysoki LTV (np. 90% lub 95%) oznacza większe ryzyko, że w razie problemów z obsługą zobowiązania wartość nieruchomości nie pokryje całego długu – dlatego w takich przypadkach bank podnosi marżę, a czasem wymaga też dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
W skrócie: im większy wkład własny, tym tańszy kredyt, a różnica w kosztach może w długim okresie sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Przepisy regulujące marżę kredytową
Prawo bankowe w Polsce precyzuje, jak banki powinny informować klientów o kosztach kredytu:
- Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (art. 69) – definiuje umowę kredytu hipotecznego, wymagając wskazania stron umowy, kwoty i waluty kredytu, celu, zasad spłaty, oprocentowania, w tym marży, sposobu zabezpieczenia oraz warunków zmian i rozwiązania umowy.
- Kodeks cywilny – dopuszcza swobodę kształtowania umowy kredytowej i ustalania marży, przy jednoczesnym zachowaniu ochrony konsumenta przed niedozwolonymi klauzulami.
- Dyrektywy UE w sprawie kredytu konsumenckiego – w Polsce implementowane przez ustawę o kredycie konsumenckim, wymagają przejrzystego informowania o kosztach kredytu.
Marża kredytu w praktyce, co warto sprawdzić?
Wybierając kredyt hipoteczny na mieszkanie w 2025 r, warto:
- sprawdzić ranking kredytów hipotecznych,
- obliczyć całkowity koszt kredytu przy uwzględnieniu marży i stopy bazowej,
- rozważyć możliwość obniżenia marży kredytu hipotecznego poprzez dodatkowe produkty bankowe,
- porównać oferty różnych banków, np. ING Bank Śląski, Santander Bank Polska, BNP Paribas, aby znaleźć najtańszy kredyt.
Marża kredytu nie jest jedynym składnikiem kosztu – warto uwzględnić również prowizję, ubezpieczenia, oprocentowanie zmienne lub stałe oraz inne opłaty. Dzięki temu łatwiej obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego i podjąć świadomą decyzję o wyborze najlepszego kredytu hipotecznego w 2025 roku.
Źródła:
- https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/prawo-bankowe-16799069/art-69
- https://www.bik.pl/poradnik-bik/bezpieczny-kredyt-hipoteczny
Formularz informacyjny dotyczący kredytu konsumenckiego
